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澳洲购房指南:对冲账户的奥秘

发布时间:2014-09-22

  澳洲购房中对冲帐户的本质就是一个日常的交易帐户(adaily transactional account),只是这个帐户与 homeloan 的 loan account 贷款帐户相连。它的功能就是对冲你贷款帐户中的本金,因而降低你所需要支付本金所产生的利息。

 

举个例子:

  澳洲购房贷款下来后银行会给你一个贷款账户,如果你贷款30万,澳洲购房贷款账户的BALANCE就是 -30万。 如果你开一个对冲账户(性质和存款账户一样,没有管理费)然后你在对冲账户里放10万,那你要付的利息其实就是30-10万=20万的利息,比如第二天你又放里20万进对冲账户,那你需要付的就是30万-30万=0的利息也就是没有利息了。对冲账户是按日计息(因为每天对冲账户里的金额可能不一样)结息的话如果你是本息全付你可以选择每星期付,每2个星期付和 按月付,要是你选择只还利息的还款方式那就只能按月还。

 

  澳洲购房后偿还澳洲贷款时可以通过使用对冲账户来为客户减少还贷的压力,对冲帐户与单纯的还款帐户有些相似,它既是客户澳洲购房时的储蓄帐户又是还款帐户。

 

  也就是说我们可以更快的还完澳洲购房贷款(大家要注意的是我们偿还澳洲购房贷款时就算是有再多的钱在对冲账户里,银行收我们的月供是不变的。银行收我们的月供是我们已开始澳洲购房贷款的时候定下来的。取决于澳洲贷款数额,澳洲贷款利息和澳洲贷款年限。原来澳洲购房贷款对冲账户里面的钱是客户可以随意存取,没有时间上的限制。银行叫这个为at call.也就是可以随意存取。银行不可能把这部分钱拿出去投资。所以对冲账户里面的资金只会影响每个月要付的贷款利息。如果要想减少银行收我们的月供就要在澳洲贷款数额(比如说少贷一些),澳洲购房贷款利息(找利息低的。所以银行降息了,也会减少月供额)和澳洲购房贷款年限中做些文章了。

 

  另一方面,大家都知道利息收入必须缴纳相应的税款。单纯的澳洲购房还款账户中的利息收入需要申报,并且缴税。而100%对冲账户,是为了冲抵贷款利息而存在的,所以并不构成收入的一部分,因此也不必缴纳税款。

 

澳洲购房,OFFSETACCOUNT的三点优势:

1、最大程度上来节省利息

  澳洲购房后,你可以把工资等收入设DIRECT DEBIT到这个对冲账户,这样打进去的当天就开始抵消贷款利息,从而最大化的抵消利息。

 

2、资金的最大自由化

  因为OFFSETACCOUNT 能随时自由的存取,要用的时候就拿出来(拿出来的部分会从拿出来的当天开始算利息,利息就是贷款利息)有多余或者赚了就可以放进去抵消利息,可以使你的资金分配更加自由。而且因为房屋贷款的利息相对于车贷和生意贷款便宜不少,所以你可以尽量多从房子里贷出钱来用于买车或者买生意。也会让你更容易管理的你投资和生意,因为他能增加您的CASH FLOW。

 

3、潜在的税务利益

  澳大利亚税法规定如果你买自住房当自住房转投资房的时候,你贷款账户里的BALANCE所产生的利息都可以用来抵扣税。所以如果不用OFFSET ACCOUNT的话,你多余的钱只能放在贷款账户里而减少贷款账户里的BALANCE,导致抵扣税的数额变少。但是如果你把多余的钱放在OFFSETACCOUNT就不会有这些麻烦。而且照样能起到抵消利息的作用。

 

  当然所有事物都有优点和缺点,OFFSETACCOUNT也不例外,他的缺点就是要付年费,年费每家银行不一样,从180-395不等,但是在同意个PACKAGE里面不管有多少个贷款,年费只要交一次,简单点就是说不管你买1个房子还是4,5个,只要澳洲购房贷款都放在同一个产品下都只要付一个年费。


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