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NRAS 全称为National Rental Affordability Scheme，意思是是澳洲房租补贴法案。澳洲政府对于NRAS的官方介绍网页：http://www.fahcsia.gov.au/our- responsibilities/housing-support/programs-services/national-rental- affordability-scheme（英文）。
“NRAS”是澳洲财政部长和房屋部长08年联合推出，并且已经形成相应法规。政府通过NRAS，提供经过政府审核的投资房的业主巨额投资补贴，连续补贴10年，来鼓励投资人投资房产，从而增加房屋供应, 解决澳洲房屋短缺问题。
此 补贴由联邦政府和州政府联合提供，并且每年随着通货膨胀率（CPI）增长。根据政府最新报告，01/05/2012——30/04/2013补贴金额从 房产投资政府补贴金额从之前的$9,524/年增长到$9,981/年，其中，联邦政府补贴$7,468/年，州政府补贴$2,495/年。按每年3%的 通货膨胀率（CPI）逐年增长，连续补贴投资者10年，预估总金额将近$120,000。具体数据可见下表：
*图表数据来源政府报告
国家房租控制计划的好处
*NRAS补贴的特点：
· 此补贴将根据通货膨胀率逐年增加，预计10年后，总补贴将近$120,000。
· 此补贴以每套房屋为补贴单位，也就是说每个NRAS补贴房产都获得一样的补贴额度，不随房屋价格的多少变动，因此房屋价格越低，补贴优势越大。
· 此补贴不需要缴税。
· 接受补贴的物业，政府要求以市场价的80%出租（例如：市场租金是$1,200/月的话，一年收入为$14,400,如果按80%价格出租，该套房 屋将损失$2,880/年,更深一步看，每年$2,880的损失，政府还可以回税，根据收入不同，回税额度有所不同，绝大部分投资者实际损失可以控制 在$2,000/年左右，但政府补贴$9,981/年，补贴额度大大超出损失）。
*NRAS对投资者的强大激励：
· 如上所述，投资者将获得长达10年的稳定收入保证，获得近$120,000的免税政府补贴，投资者如果选择了合适的物业，将轻松实现正现金流收入。
· 政府对NRAS补贴物业，从选址、设计及配套设施的选择都执行严格标准。
· NRAS补贴房产，不同于commission house 等，它散布在正常居民区内，也就是说，一栋楼里 ，同时存在NRAS补贴物业和非NRAS补贴物业，房屋质量完全一致，日后物业升值也是完全一样的。
· 贷款产生的利息和房屋折旧可做税务抵扣，可实现比一般物业更高的税务减免。
· 政府指定的专业公司管理和维护，更安全，更规范。
*可否销售NRAS物业或者退出NRAS计划，以市场价格出租物业？
· 投资者在10年计划执行期间，销售NRAS物业或推出NRAS计划没有任何的限制或罚金：
· NRAS物业可推出NRAS计划并在市场上销售，没有任何限制。
· NRAS物业可以销售给其他投资者，新的业主可以继续享受NRAS补贴。
· 10年期满后，NRAS物业可以在市场上出售或者以市场价格出租。
NRAS的基本信息
NRAS补贴政策房？10年补贴12万澳币？和普通房屋有什么区别？
1.澳洲国家住房补贴计划是澳洲工党政府2008年制定的一项法案，不会随着澳洲政府的更替而发生变化。
2.澳洲国家住房补贴计划是为了增加住房供给，缓解澳洲住房短缺的局面。居澳洲政府预计，到2013年全澳有200，000多套住房短缺。
3.参与国家住房补贴计划的投资者对投资物业拥有100%永久产权。
4.参与国家住房补贴计划的投资者目前享有联邦政府和州政府连续10年的年均投资补贴额为9524澳币，而且补贴额度会随着CPI的增长而逐年增加。
5.政府补贴全部是免税收入，投资者无需缴税。
6.参与国家住房补贴计划的物业必须以市场正常租金的80%对外出租。
7.参与投资房管理的房屋管理公司是州政府授权的专业房屋管理公司，不同于一般的房屋中介。
8.参与国家住房补贴计划的物业在10年可以随时出售，但必须卖给下一个能参与该计划的投资者；或者出售后，你投资另外一套参与政府补贴计划的物业，以使您投资政府补贴房的计划达到10年。10年后物业您可以自由处置
NARS常见疑问：
a.都在哪些城市有？（各州首府城市如悉尼，墨尔本，布里斯班，阿德莱德，黄金海岸都有）
b.是不是经济适用房，房屋品质是不是不好？（NRAS只是一项法案和指标，政府要求放到指定的区域即可，和普通房产唯一的区别就是：投资者10年内不能自住）
c.租给哪些人群？（租给澳洲年收入在4.2万-5.5万澳币的政府公务员，军人，教师等）
d.需求比例？（目前对NRAS的需求比例为6个人等一套房）
e.和投资普通房产的差别？以投资1套正常租金为400澳币/周的房产为例，NRAS政策房的收入为：租金400*80%+补贴（9524/52周）180/周=500/周
澳洲房产购买者要注意的是：所购的房子一定要是NRAS批准的，有些楼盘里面的房子不一定都是NRAS批准。 一定要问清楚，另外NRAS 得房子随时可以退出，卖出你手中的物业。
举个例子说明：如果一个物业的购买价为35万元，与目前的市场租金每周350澳元。 在NRAS计划下，业主必须降低租金的20％，租户的租金将减少到每周280元。但请记住，屋主也会从政府得到津贴。基于对2012年津贴为9981澳元，津贴就是每周192澳元。
这房地产的总收入为$ 472一个星期。在这个物业，花费35万澳元，这是一个神话般的回报，现金很充足。
应该注意的是，在除了接收NRAS津贴，投资者仍然能享受其他租金的税前扣除，如利息，折旧费，物业管理费和一些维修费用。
买NRAS批准的物业的投资者还可以享受其他通常的好处，包括节省大量的印花税等。投资者还可以使用他们的自我管理养老金购买NRAS批准的财产。
国民租房津贴计划，一方面说明了政府对澳洲房地产市场健康发展的关注，另一方面也说明了澳洲现在房产市场还是明显供不应求。如果10年后你将拿到12万多的补贴，这是个非常划算的投资时机。
NRAS的基本知识与认识误区
1. 管中窥豹 轻视NRAS
有人认为NRAS是公屋，是给没有工作，低收入的人住的。这是一个错误的理解，事实上申请NRAS房屋的租客都需要有稳定工作并且做收入测试，最低工资要求大约是在$45,000. 他们主要的工作背景是政府雇员，例如警察、护士、学校老师等等。
2. 厚此薄彼 重视Cash Flow忽略Capital Gain
NRAS 项目的回报率是非常高的，绝大部分投资者在十年内是不需要花一分钱养房子的（根据个人工作与财务条件不同而定）。这样的话人们往往被NRAS的正现金流所 迷惑，就忘记了投资的 另一个目的：资本增值。其实cash flow 和 capital gain 都很重要，应该根据投资需求的不同而选择不同的NRAS投资项目。
3. 盲目大意 不做Due Diligence
有 的投资者相信所有NRAS的项目都是好的投资项目，因为这是政府制定的政策并且也已成为一部法案，但这其实是不对的。事实上，政府不直接参与NRAS的管 理，它不会考虑NRAS项目所在地的市场情况，谁是开发商，项目质量与售后服务等，所以还需要投资者自己做足功课后再做决定。悉尼房产，墨尔本房产
4. 掉以轻心 忽视房屋购买价格与个人税率的关系
NRAS每年给予投资者的免税金额大概是$10,000（根据CPI递增，海外投资者也可以享受），它对投资者的现金流最终的影响大部分取决于房价与个人所得税，基本的原则是房价越低，个人所得税越高NRAS的回报就越大。
5. 忽视租金折扣的比例
很 多人都知道NRAS的项目在出租的时候租金要低于市场价格，但很多人不清楚根据不同NRAS管理公司的规则不同，租金折扣比例也有所不同，有些房屋的折扣 会达到20%，而有些则要有30%的折扣。在选择NRAS项目的时候，投资者也需要考虑折扣比例对自己投资回报的影响。
6. 忽视贷款的限制
无 可置疑NRAS是一种很好的投资辅助政策，但是投资者在选择NRAS项目的时候要考虑到银行的贷款政策。每个银行对NRAS的理解与风险评估都不尽相同， 并均为此制定了相应的条款。有的机构对LVR（贷款价值比率）有要求，有的对NRAS 管理公司有要求，有的对NRAS架构有要求等。所以对NRAS感兴趣的投资者在做投资决定前最好咨询有NRAS专业知识的公司。
7. NRAS的退出条款
有 人认为NRAS的十年合约是不可以更改的，一旦签订就一定要持续十年，无法自由买卖与管理。实际上NRAS是很灵活的，投资者可以在任何时候自由退出，只 是在选择NRAS项目的时候要了解管理公司具体的退出条款，有的只收取$1000，有的根据NRAS合约所剩的年数制定。
8. 肥水流到“外人”田， NRAS也适用于海外投资者
其实澳洲政府还是挺慷慨的，海外投资者也可以申请大概每年免税的$10,000补助金额，可是由于海外投资者没有Negative Gearing的优惠，所以在选择NRAS项目、贷款比率的调整、贷款产品选择方面需要采取不同的策略。
